Mercado imobiliário bate recordes em SP, mas classe média perde espaço.

Com incorporadoras concentradas no Minha Casa, Minha Vida e no alto padrão, apartamentos de médio padrão caem para 12,7% dos lançamentos na capital.

O mercado imobiliário paulistano segue batendo recordes, mas a classe média encontra cada vez menos opções de compra. No último trimestre, apenas 12,7% dos apartamentos lançados em São Paulo foram destinados ao médio padrão, ante 32,8% em 2021. Os dados são da Brain Inteligência Estratégica e foram destacados em reportagem do Estadão.

Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da consultoria, trata-se do pior momento do segmento em 20 anos. A retração ocorre enquanto incorporadoras direcionam capital para duas pontas mais resilientes: o Minha Casa, Minha Vida, beneficiado por subsídios e juros mais baixos, e o alto padrão, sustentado por consumidores menos dependentes do crédito tradicional.

Juros altos reduzem poder de compra

A Selic em 14,25% ao ano encarece o financiamento imobiliário e reduz a capacidade de compra das famílias de renda média. Ao mesmo tempo, a perda de poder aquisitivo pressiona a viabilidade dos projetos, porque o custo de construção e terrenos não acompanha a renda dos compradores.

Cyro Neufel, diretor de relações com investidores da Lopes, afirma que as famílias da classe média estão com renda mais baixa e perderam poder de compra. Na prática, há um descompasso entre o custo de produzir imóveis para esse público e a capacidade de pagamento da demanda final.

MCMV concentra lançamentos e vendas

O contraste aparece nos números gerais da capital. Nos últimos 12 meses, mais de 150 mil apartamentos foram vendidos em São Paulo, média superior a 410 unidades por dia e alta de 13% sobre o período anterior. O movimento, porém, é puxado principalmente pelo segmento econômico. O Minha Casa, Minha Vida responde por 62,6% das unidades vendidas e 61,8% dos lançamentos.

Entre março de 2025 e março de 2026, mais de 165 mil apartamentos foram lançados na cidade, avanço de 24%. No recorte econômico, foram 112 mil lançamentos e 95 mil vendas nos últimos 12 meses, contra cerca de 42 mil lançamentos e 40 mil vendas três anos antes.

Estoque cresce, mas médio padrão segue escasso

O estoque de imóveis novos à venda na capital chegou a 113 mil apartamentos, alta de 16% em 12 meses. Ainda assim, apenas 6,9% desse estoque é de padrão médio. O tempo médio de escoamento da cidade é de nove meses, mas os imóveis de médio padrão levam 16 meses para vender, mais do que os 14 meses observados no alto padrão. Já o produto econômico é vendido em cerca de sete meses.

Para Roberto Guido, CEO da Trinus, a concentração de incorporadoras nos mesmos segmentos aumenta a competição e reduz a margem de erro, embora os ciclos do mercado tendam a buscar equilíbrio entre oferta e demanda.

Locação vira alternativa para parte da demanda

Sem oferta acessível em regiões compatíveis com rotina de trabalho, escola e serviços, parte da classe média migra para o aluguel. Nacionalmente, a locação ganhou força: enquanto o número de imóveis construídos no país cresceu 18,9% entre 2016 e 2025, o total de imóveis alugados subiu de 12,2 milhões para 18,9 milhões, alta de cerca de 55%, segundo a Pnad Contínua.

O governo federal tenta responder com a expansão da Faixa 4 do MCMV para imóveis de até R$ 600 mil e famílias com renda de até R$ 13 mil, além do aumento do teto de financiamento pelo SFH para R$ 2,25 milhões. Até agora, porém, a medida ainda não gerou efeitos perceptíveis nos lançamentos.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a faixa 4 deveria abarcar famílias com renda de até R$ 20 mil.

*Com informações de Estadão

By Nathalia Costeira