‘Minha Casa’ fará crédito imobiliário subir de 10% para 12% do PIB em 2026, diz ministro

O ministro das Cidades, Vladimir Lima, disse nesta quinta-feira (25) que o programa Minha Casa Minha Vida deve chegar até o fim de 2026 a um total de 3 milhões de unidades contratadas, considerando todo o período do terceiro mandato do governo Lula. Hoje, este volume está em torno de 2,4 milhões de empreendimentos, segundo dados apresentados por ele, o que representa mais do que a meta inicial de 2 milhões.

Ele acrescentou que, como resultado disso, o crédito imobiliário vai continuar a se expandir e avançar para 12% do Produto Interno Bruto (PIB) até dezembro, do patamar atual em torno de 10%. O ministro lembrou que o programa habitacional, considerando todas as fontes de recursos, como FGTS e o Fundo Social do Pré-Sal, tem um orçamento perto de R$ 200 bilhões para este ano.

“Desde 2023, viemos calibrando o programa, ampliamos o prazo de amortização para pessoa física, reduzimos taxa de juros para o Norte Nordeste e vamos continuar mexendo no programa ao longo do tempo, com ampliação do teto de imóveis e outras medidas”, afirmou Lima, durante o Summit Abrainc, realizado Associação Brasileira de Incorporadoras, em São Paulo.

Segundo ele, a perspectiva é de que, cada vez mais, o programa “exploda” em contratações. Falando a uma plateia de empresários da construção civil, Lima reiterou diversas vezes que não vão faltar recursos para o Minha Casa Minha Vida e recomendou às construtoras e incorporadoras que construam o máximo possível para capturar a demanda.

Em eventual quarto mandato de Lula, o ministro disse que o programa vai continuar a ser expandido. Sem citar um intervalo de tempo, sustentou que é possível sair da projeção de 3 milhões de unidades e dobrar este volume, para 6 milhões. “Temos possibilidade de alavancar cada vez mais o Minha Casa Minha Vida, que já é o maior programa habitacional da história do país”, afirmou.

Esse salto, disse, também passa por uma revisão dos processos de construção, com adoção de técnicas mais modernas e sustentáveis. Lima pontuou que, futuramente, o Minha Casa pode dar condições diferentes a empreendimentos que adotem modelos de construção mais sustentáveis. “Esse salto do programa passa pela necessidade de rever nossos modelos de execução e aperfeiçoar materiais de construção”, disse.

Novas fontes de recursos

Com a Selic, referência para as demais taxas de juros, ainda em patamar elevado de 14,25% ao ano, o Minha Casa Minha Vida tem respondido pela maior parte das vendas e lançamentos do setor imobiliário. Já o segmento de médio e alto padrão, sem taxas subsidiadas, tem apresentado desempenho mais fraco.

Em painel anterior ao de Lima no Summit da Abrainc, empresários e entidades do setor destacam que o financiamento imobiliário brasileiro passa por uma mudança estrutural à medida que o crescimento do crédito deixa de ser sustentado pelos recursos da poupança (SBPE) e passa a depender cada vez mais de instrumentos de mercado.

Segundo Michel Cury, presidente da Abecip, associação que representa as principais entidades de crédito imobiliário do país, o mercado já vive uma mudança no perfil das fontes de captação. “Temos um mercado imobiliário que continua crescendo a dois dígitos. Por consequência, o financiamento imobiliário também acompanha e dá suporte a isso. As fontes de recursos para o financiamento imobiliário estão mudando, deixam de ser apoiadas na poupança e passam a ser apoiadas em outros instrumentos que estão disponíveis”, disse.

Na avaliação de Cury, essa transformação altera também a dinâmica de custos do setor. “Esses instrumentos têm uma remuneração de mercado. Recentemente tivemos estresse nas curvas de juros e, por consequência, temos pressão maior no funding [mix das fontes de recursos para financiamento]”, afirmou. Para ele, o próprio SBPE vem perdendo protagonismo. “O SBPE tem andado mais de lado, praticamente flat[estáve, enquanto o mercado imobiliário tem uma curva muito mais inclinada. O SBPE está se tornando menos relevante”, afirmou.

O presidente da Abecip ressaltou ainda que a expansão do crédito exige um modelo de funding compatível com o prazo dos financiamentos imobiliários. “O financiamento imobiliário é o de prazo mais longo e de maior valor que uma pessoa física pode tomar. É preciso garantir que a fonte de funding seja adequada aos mesmos prazos. Isso não acontece hoje. O debate de alternativas será fundamental para construir o financiamento imobiliário que queremos daqui para frente”, destacou.

Na mesma linha, Alex Veiga, presidente da Patrimar, disse que o mercado passou a contar com novos instrumentos para substituir parcialmente a dependência da poupança. “Vieram a LIG (Letra Imobiliária Garantida), a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Essas três alternativas ficarão cada dia mais presentes, mas, para que isso aconteça na velocidade que a gente precisa, é fundamental a redução dessa taxa absurda de juros [em referência à Selic]”, disse.

Já Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, observou que o mercado de capitais tem assumido papel cada vez mais relevante no atendimento da demanda, especialmente para famílias de renda mais elevada. “Como a poupança está exaurida, o mercado de capitais tem sido o grande provedor de funding para essas famílias de renda mais alta”, afirmou.

Segundo Gontijo, embora a indústria tenha capacidade para ampliar a oferta de crédito, o cenário de juros elevados reduz significativamente a demanda por financiamentos. “O setor tem capacidade de produzir mais de R$ 400 bilhões em crédito, mas os juros impactam a demanda de forma muito dramática”, disse.

Durante o debate, Gustavo Dubeux, presidente do conselho da Moura Dubeux, acrescentou que a busca por maior eficiência operacional também ajuda a reduzir o custo financeiro das incorporadoras. Segundo ele, o uso de inteligência artificial vem acelerando a análise de crédito, reduzindo fraudes e encurtando o tempo entre a decisão de compra e a contratação do financiamento. “No cenário de juros altos, isso é fundamental para as empresas”, afirmou.

Reportagem de Hugo Passarelli